סיכום מפגש וועדה פיזית – הצגת תכנית פינוי בינוי דהומיי 4-6 ומרכז מסחרי מקסיקו
משתתפים
.1 צוות התכנון- ענבל פלד אדריכלית הפרויקט, תרצה פינקל מנהלת הפרויקט, ברק משה למנהלת
להתחדשות עירונית
.2 מינהל קהילתי גנים - אביגיל השקס מתכננת אורבנית מינהל קהילתי, יובל שיפריס יו"ר וועדה
הפיזית
.3 חברי וועדה פיזית- הוגו צבי, אושרת אילון, שי ישורון, שרית חפץ, שני גריביאן, אסתר פרדמן,
נעם אלטשולר, עדיאל בומש, ג'פרי וייל, קותי גלעד, נילי בן גיגי, דני דוברין
הקדמה:
התכנית נמצאת בלב השכונה במקום חשוב מאוד לחיבוריות חלקי השכונה השונים, בייחוד לאור כלל
ההתחדשות העירונית. התכנית מקודמת במסלול רשויות כלומר ביוזמת עיריית ירושלים דרך מנהלת
להתחדשות עירונית ולא יזמים פרטיים. התכנית שואפת לשדרג גם את המרחב הציבורי והשטחים
הפתוחים והמסחר לטובת התושבים, כולל ההנגשה של מעברים. התכנית עברה 3 גרסאות שונות, כולל
גרסה בה דהומיי 4 ו 6- קודמו בנפרד על ידי יזמים נפרדים ואז אוחדו יחד עם המרכז המסחרי. גרסה
נוספת השתמשה בשטח החניה ו החורשה, השייך לרמ"י, כשטח למגדל חלוץ אך זה ירד מהפרק.
הצגת התכנית
א. התכנית היא תולדה של ת כנית אב יובלים גנים, שראתה באזור מפגש של ציר של השדרה
המרכזית, ציר הרכסים ומרכז השכונה. תכנית האב נוסחה על ידי האדריכלית ענבל פלד.
.1 לא הפינוי בינוי הוא התמריץ של התכנית אלא מרכז השכונה משמעותי.
ב. מצב קיים 136 יח"ד בדהומי י .4-6 מצב יוצא 556 יח"ד. סה"כ – 420 יח"ד תוספת.
ג. סטטוס התכנית – נפתח תיק לגרסה הנוכחית, מחכים להתייחסות הרפרטנטים ואגפי העירייה
השונים ואז יתקיימו דיונים להפקדה במחוזית. צפי של יותר משנה לאישור התכנית ואז יותר
משנתיים היתרי בנייה.
ד. תוכנן כ3- פרויקטים עצמאים ללא תלות ביניהם.
.1 מבנה הציבור- יבנה מבנה ציבור בפינת מקסיקו דהומיי על החנייה וה חורשה הקיימים
כיום ועל חלק מהשטח החום )שכיום הוא מדשאה בכניסה לפארק מקסיקו( עם חזית
מסחר לכיוון דהומיי לפצות את רמ" י על השטח. חניות למבנה ציבור בתת הקרקע – לפי
התקן.
i. תהיה כיכר עירונית משמעותית שמחברת את פארק מקסיקו עם בי "ס ראשית
והשטח הציבורי של פרויקט קולומביה. דהומ יי מתוכננת כשדרה עירונית
משמעותית עם חזית מסחרית. הכיכר היא רחבה גדולה המובילה למעבר רחב של
מדרגות ורמפות הנגשה שמתחברות לפארק מקסיקו – מתוכננת עם טריבונות,
אמפי ישיבה, וגינון נרחב עם חזיתות מסחר לאורך השיפוע- שטח שמזמין
פעילות קהילתית.
ii. לא יהיה שימור של העצים בחורשה. היא אינה שמישה כיום שכן היא על מדרון,
ומתווסף מעבר שיהיה בו גינון ונטיעות.
iii. המעבר מרחוב מקסיקו לתוך הפארק – הוצע והתקבל ליצור הנחיה בהוראות
התכנית ל פתח מתחת למבנה הציבור לרחוב כדי שיהיה מעבר פתוח, לא רק
מדרום המבנה אלא גם באופן פתוח לאורך רחוב מקסיקו, כמו שקיים כיום.
.2 בדהומי י 4-6 המגדלים יבנו על מסד של 4 קומות ]מסחר, מבני ציבור ו3- קומות לדירות
קטנות סביב חצר פנימית[ ומעליהם 3 מגדלים. יתוכנן שביל מאחורי 3 בניינים בדהומי י
4-6 שממשיך את השצ"פ מ תכנית קולומביה לקריית ה חינוך ומחבר חזית מבני ציבור
במסד המגדלים לכיוון קרית החינוך.
.3 המרכז המסחרי- המרכז המסחרי מתוכנן בפינת דהומיי והרפובליקה הדומיניקנית עם 4
קומות מסחר ותעסוקה ומעליהם 17 קומות למגורים. החזית הפונה לכיוון פארק
מקסיקו תישאר מסחרית כמו היום ולא תאכל משטח הפארק. המגורים מעל המרכז
המסחרי הכרחיים בגלל שלא חלים עליו חוקים והטבות של פינוי בינוי. המיסוי ה כבד
ושינוי היעוד של מסחר למגורים גורם לכך שכדי שיהיה כלכלי לבעלי העניין צריך להיות
מכפיל מאד משמעותי, בעיה שקיימת בכל המרכזים המסחריים מהסוג הזה.
i. כדי שיהיה שיתוף פעולה וחוסר התנגדות של בעלי העניין במרכז המסחרי נוצרו
2 חלופות- אם הם יצטרפו לתכנית ייב נה להם מגדל מגורים מעל שטח המרכז
המסחרי החדש וחניה תת קרקעית בהתאם על פי התקן הנדרש. אם לא יצטרפו
לתכנית, כדי שלא תהיה להם התנגדות לשאר התכנית, יבנה להם חניון מעל
הקרקע סביב המרכז המסחרי במקום החניון שיילקח מהם בתכנון העתידי. חניה
זו תאכל משטח הפארק ותייצר חיץ בין החזית המסחרית הקיימת כיום לכיוון
הפארק והפארק עצמו כך שהיא תזיק לאורבניות המוצלחת המתרחשת שם
כיום.
ii. ישנו דיבור עם קופת החולים כללית שברחוב הרפובליקה הדומיניקנית כדי
שתעבור לשטח החום בתוך המגדל על המרכז המסחרי כדי לשחרר את השטח
הנוכחי שלה לתכנון למבני ציבור בסמוך למתחם החינוך המתוכנן בשטח בית
ההסתדרות ומגרשי הספורט. אם בעלי המרכז המסחרי לא יצרפו לתכנית ניתן
למצוא פתרון לקופת חולים בשטחים חומים אחרים בתכנית, בין אם במבנה
הציבור החדש או במסד הציבורי של מגדלי דהומיי .4-6
סיכום מפגש וועדה פיזית – הצגת תכנית פינוי בינוי דהומיי 4-6 ומרכז מסחרי מקסיקו
משתתפים
.1 צוות התכנון- ענבל פלד אדריכלית הפרויקט, תרצה פינקל מנהלת הפרויקט, ברק משה למנהלת
להתחדשות עירונית
.2 מינהל קהילתי גנים - אביגיל השקס מתכננת אורבנית מינהל קהילתי, יובל שיפריס יו"ר וועדה
הפיזית
.3 חברי וועדה פיזית- הוגו צבי, אושרת אילון, שי ישורון, שרית חפץ, שני גריביאן, אסתר פרדמן,
נעם אלטשולר, עדיאל בומש, ג'פרי וייל, קותי גלעד, נילי בן גיגי, דני דוברין
הקדמה:
התכנית נמצאת בלב השכונה במקום חשוב מאוד לחיבוריות חלקי השכונה השונים, בייחוד לאור כלל
ההתחדשות העירונית. התכנית מקודמת במסלול רשויות כלומר ביוזמת עיריית ירושלים דרך מנהלת
להתחדשות עירונית ולא יזמים פרטיים. התכנית שואפת לשדרג גם את המרחב הציבורי והשטחים
הפתוחים והמסחר לטובת התושבים, כולל ההנגשה של מעברים. התכנית עברה 3 גרסאות שונות, כולל
גרסה בה דהומיי 4 ו 6- קודמו בנפרד על ידי יזמים נפרדים ואז אוחדו יחד עם המרכז המסחרי. גרסה
נוספת השתמשה בשטח החניה ו החורשה, השייך לרמ"י, כשטח למגדל חלוץ אך זה ירד מהפרק.
הצגת התכנית
א. התכנית היא תולדה של ת כנית אב יובלים גנים, שראתה באזור מפגש של ציר של השדרה
המרכזית, ציר הרכסים ומרכז השכונה. תכנית האב נוסחה על ידי האדריכלית ענבל פלד.
.1 לא הפינוי בינוי הוא התמריץ של התכנית אלא מרכז השכונה משמעותי.
ב. מצב קיים 136 יח"ד בדהומי י .4-6 מצב יוצא 556 יח"ד. סה"כ – 420 יח"ד תוספת.
ג. סטטוס התכנית – נפתח תיק לגרסה הנוכחית, מחכים להתייחסות הרפרטנטים ואגפי העירייה
השונים ואז יתקיימו דיונים להפקדה במחוזית. צפי של יותר משנה לאישור התכנית ואז יותר
משנתיים היתרי בנייה.
ד. תוכנן כ3- פרויקטים עצמאים ללא תלות ביניהם.
.1 מבנה הציבור- יבנה מבנה ציבור בפינת מקסיקו דהומיי על החנייה וה חורשה הקיימים
כיום ועל חלק מהשטח החום )שכיום הוא מדשאה בכניסה לפארק מקסיקו( עם חזית
מסחר לכיוון דהומיי לפצות את רמ" י על השטח. חניות למבנה ציבור בתת הקרקע – לפי
התקן.
i. תהיה כיכר עירונית משמעותית שמחברת את פארק מקסיקו עם בי "ס ראשית
והשטח הציבורי של פרויקט קולומביה. דהומ יי מתוכננת כשדרה עירונית
משמעותית עם חזית מסחרית. הכיכר היא רחבה גדולה המובילה למעבר רחב של
מדרגות ורמפות הנגשה שמתחברות לפארק מקסיקו – מתוכננת עם טריבונות,
אמפי ישיבה, וגינון נרחב עם חזיתות מסחר לאורך השיפוע- שטח שמזמין
פעילות קהילתית.
ii. לא יהיה שימור של העצים בחורשה. היא אינה שמישה כיום שכן היא על מדרון,
ומתווסף מעבר שיהיה בו גינון ונטיעות.
iii. המעבר מרחוב מקסיקו לתוך הפארק – הוצע והתקבל ליצור הנחיה בהוראות
התכנית ל פתח מתחת למבנה הציבור לרחוב כדי שיהיה מעבר פתוח, לא רק
מדרום המבנה אלא גם באופן פתוח לאורך רחוב מקסיקו, כמו שקיים כיום.
.2 בדהומי י 4-6 המגדלים יבנו על מסד של 4 קומות ]מסחר, מבני ציבור ו3- קומות לדירות
קטנות סביב חצר פנימית[ ומעליהם 3 מגדלים. יתוכנן שביל מאחורי 3 בניינים בדהומי י
4-6 שממשיך את השצ"פ מ תכנית קולומביה לקריית ה חינוך ומחבר חזית מבני ציבור
במסד המגדלים לכיוון קרית החינוך.
.3 המרכז המסחרי- המרכז המסחרי מתוכנן בפינת דהומיי והרפובליקה הדומיניקנית עם 4
קומות מסחר ותעסוקה ומעליהם 17 קומות למגורים. החזית הפונה לכיוון פארק
מקסיקו תישאר מסחרית כמו היום ולא תאכל משטח הפארק. המגורים מעל המרכז
המסחרי הכרחיים בגלל שלא חלים עליו חוקים והטבות של פינוי בינוי. המיסוי ה כבד
ושינוי היעוד של מסחר למגורים גורם לכך שכדי שיהיה כלכלי לבעלי העניין צריך להיות
מכפיל מאד משמעותי, בעיה שקיימת בכל המרכזים המסחריים מהסוג הזה.
i. כדי שיהיה שיתוף פעולה וחוסר התנגדות של בעלי העניין במרכז המסחרי נוצרו
2 חלופות- אם הם יצטרפו לתכנית ייב נה להם מגדל מגורים מעל שטח המרכז
המסחרי החדש וחניה תת קרקעית בהתאם על פי התקן הנדרש. אם לא יצטרפו
לתכנית, כדי שלא תהיה להם התנגדות לשאר התכנית, יבנה להם חניון מעל
הקרקע סביב המרכז המסחרי במקום החניון שיילקח מהם בתכנון העתידי. חניה
זו תאכל משטח הפארק ותייצר חיץ בין החזית המסחרית הקיימת כיום לכיוון
הפארק והפארק עצמו כך שהיא תזיק לאורבניות המוצלחת המתרחשת שם
כיום.
ii. ישנו דיבור עם קופת החולים כללית שברחוב הרפובליקה הדומיניקנית כדי
שתעבור לשטח החום בתוך המגדל על המרכז המסחרי כדי לשחרר את השטח
הנוכחי שלה לתכנון למבני ציבור בסמוך למתחם החינוך המתוכנן בשטח בית
ההסתדרות ומגרשי הספורט. אם בעלי המרכז המסחרי לא יצרפו לתכנית ניתן
למצוא פתרון לקופת חולים בשטחים חומים אחרים בתכנית, בין אם במבנה
הציבור החדש או במסד הציבורי של מגדלי דהומיי .4-6
שאלות ונקודות נוספות
א. צפיפות ותחבורה – גן מקסיקו עמוס היום בשעות הקריטיות, איך התכנית מציעה לפתור את
העומס ה תחבורתי אם מרבעים את כמות האנשים? בה "ת דרום מערב העיר בוצעה ב- 2019 ו לא
מצאה כשלים. לתכנית יש יועץ תנועה. מתוכנן שביל אופניים לאורך המקטע של הרחוב שבתוך
התכנית – לא ברור לאן יתחבר. יש לוודא כי חתך הרחוב מאפשר מעבר דו כיווני של אוטובוסים
ומדרכות רחבות לצד שביל האופניים.
.1 חניונים – תת קרקעיים נפרדים לכל אחד מהפרויקטים
ב. שטחים פתוחים – יתכננו את השצ"פ כך שיהיו יותר שטחים שמישים מהמצב הקיים, יש סכנה
לגריעה מפארק מקסיקו כי יש בו כמה שטחים חומים שלא יוסדרו. יחד עם זאת, ישחררו את
שטח קופת החולים כך שיהיה ניתן להסדיר את המרחב להוספת שטחי פעילות. יש לוודא שתהיה
הסדרה של השצ"פים של הפארק כדי שלא תהיה סכנה של הגריעה מהם.
ג. צרכי ציבור – קרית חינוך הצמודה עתידה ל גדול, הפרויקט מפריש הפרשה מבונה ציבורית
בדהומי י 4-6 ויבנה עוד מבנה ציבורי חדש בתכנית כך שהתכנית מחזירה יותר ממה שהיא לוקחת .
התכנית נותנת את כל המענים הפרוגרמטיים- מקצה עוד 1400 מ"ר בנוי עבור קופת חולים במגדל
המרכז המסחרי או במבנה הציבור + 7000-8000 מ"ר שימושים ציבוריים.
ד. קו רקיע - תהיה בדיקת נצפות לקו הרקיע, שכן התכנית נמצאת באזור גבוה בשכונה.
ה. תחזוקה – קיימת הנחיה לתקופה של 10 שנים בה היזם משלם תחזוקה בשביל בעל דירה חוזר –
יש צורך בהנחיות בתכנית ל פתרון בר קי ימא כמו מודל שכירות או קרן חיסכון שידאג לתחזוקה
של המגדלים מעבר ל10- השנים הראשונות.
ו. תיאום עם תכניות אחרות – קולומביה ,1-5 שדרוג המנהל הקהילתי יחד עם טיפת החלב
ברפובליקה הדומיניקנית והמעבר ממנו לרוגם )אגף מבני ציבור, אהרלה בן נון(, רה-ארגון קרית
החינוך )אדר' גיא איגרא(, שדרוג רחוב קולומביה ]ואולי דהומ יי וניקרגואה[, תכנית אב שבילי
האופניים )צוות תכנית אב לתחבורה(.
ז. כדי לנסות לצמצם את הציפוף ולייצר כדאיות כלכלית עם המרכז מסחרי יש לבחון שיתופי פעולה
מחוץ למתחם- העברה זמנית של המסחר למיקומים אחרים ידועים כדי שלא יפסידו הכנסה,
העברת זכויות בנייה למתחמים על צירי תחבורה מרכזיים יותר, יצירת פיצויים וכו'.
הדמיות מתוך התכנית:
סוכם על ידי יובל שיפריס ואביגיל השקסא. צפיפות ותחבורה – גן מקסיקו עמוס היום בשעות הקריטיות, איך התכנית מציעה לפתור את
העומס ה תחבורתי אם מרבעים את כמות האנשים? בה "ת דרום מערב העיר בוצעה ב- 2019 ו לא
מצאה כשלים. לתכנית יש יועץ תנועה. מתוכנן שביל אופניים לאורך המקטע של הרחוב שבתוך
התכנית – לא ברור לאן יתחבר. יש לוודא כי חתך הרחוב מאפשר מעבר דו כיווני של אוטובוסים
ומדרכות רחבות לצד שביל האופניים.
.1 חניונים – תת קרקעיים נפרדים לכל אחד מהפרויקטים
ב. שטחים פתוחים – יתכננו את השצ"פ כך שיהיו יותר שטחים שמישים מהמצב הקיים, יש סכנה
לגריעה מפארק מקסיקו כי יש בו כמה שטחים חומים שלא יוסדרו. יחד עם זאת, ישחררו את
שטח קופת החולים כך שיהיה ניתן להסדיר את המרחב להוספת שטחי פעילות. יש לוודא שתהיה
הסדרה של השצ"פים של הפארק כדי שלא תהיה סכנה של הגריעה מהם.
ג. צרכי ציבור – קרית חינוך הצמודה עתידה ל גדול, הפרויקט מפריש הפרשה מבונה ציבורית
בדהומי י 4-6 ויבנה עוד מבנה ציבורי חדש בתכנית כך שהתכנית מחזירה יותר ממה שהיא לוקחת .
התכנית נותנת את כל המענים הפרוגרמטיים- מקצה עוד 1400 מ"ר בנוי עבור קופת חולים במגדל
המרכז המסחרי או במבנה הציבור + 7000-8000 מ"ר שימושים ציבוריים.
ד. קו רקיע - תהיה בדיקת נצפות לקו הרקיע, שכן התכנית נמצאת באזור גבוה בשכונה.
ה. תחזוקה – קיימת הנחיה לתקופה של 10 שנים בה היזם משלם תחזוקה בשביל בעל דירה חוזר –
יש צורך בהנחיות בתכנית ל פתרון בר קי ימא כמו מודל שכירות או קרן חיסכון שידאג לתחזוקה
של המגדלים מעבר ל10- השנים הראשונות.
ו. תיאום עם תכניות אחרות – קולומביה ,1-5 שדרוג המנהל הקהילתי יחד עם טיפת החלב
ברפובליקה הדומיניקנית והמעבר ממנו לרוגם )אגף מבני ציבור, אהרלה בן נון(, רה-ארגון קרית
החינוך )אדר' גיא איגרא(, שדרוג רחוב קולומביה ]ואולי דהומ יי וניקרגואה[, תכנית אב שבילי
האופניים )צוות תכנית אב לתחבורה(.
ז. כדי לנסות לצמצם את הציפוף ולייצר כדאיות כלכלית עם המרכז מסחרי יש לבחון שיתופי פעולה
מחוץ למתחם- העברה זמנית של המסחר למיקומים אחרים ידועים כדי שלא יפסידו הכנסה,
העברת זכויות בנייה למתחמים על צירי תחבורה מרכזיים יותר, יצירת פיצויים וכו'. 
הדמיות מתוך התכנית:
סוכם על ידי יובל שיפריס ואביגיל השקס
